אדם יכול לגור בבית במשך שנים בלי לדעת שקיים בו פער בין המצב בפועל לבין התוכניות המאושרות. לעיתים מדובר בתוספת שביצעו בעלים קודמים, ולעיתים בשינוי שבוצע לפני שנים ונשכח עם הזמן.
הבעיה בדרך כלל צפה ברגע שבו הנכס עומד למכירה, כאשר מתחילים לבדוק מסמכים, תוכניות והיתרים.
פתאום מתברר שהמרפסת הסגורה אינה מופיעה בתוכנית, שחלק מחדר נבנה מעבר למאושר או שמחסן שונה במהלך השנים.
מה עושים במצב כזה?
קודם כול – לא מניחים הנחות
עצם העובדה שהבנייה קיימת במשך זמן רב אינה אומרת שהיא מאושרת.
מצד שני, גם העובדה שהתגלה פער אינה אומרת בהכרח שאין דרך להתמודד איתו.
השלב הראשון הוא להבין מה בדיוק מאושר ומה קיים בפועל.
לשם כך נדרשת בדיקה של התוכניות וההיתרים והשוואה למצב בשטח.
למה חריגות מתגלות בזמן מכירה?
עסקת מקרקעין גורמת לכך שהנכס נבדק לעומק רב יותר מאשר בחיי היום-יום.
קונים רוצים לדעת מה הם רוכשים, בנקים ושמאים עשויים לבדוק את הנכס ועורכי הדין בוחנים מסמכים הקשורים לעסקה.
כאשר קיים פער, הוא עלול לעורר שאלות וליצור עיכוב בשלב שבו בעל הנכס כבר רוצה להתקדם במכירה.
לכן מי שיודע שנעשו בנכס שינויים משמעותיים לאורך השנים כדאי שישקול לבדוק את הנושא מוקדם ככל האפשר.
האם אפשר להכשיר כל חריגה?
אחת הטעויות היא לחשוב שאפשר פשוט להגיש תוכנית חדשה ולקבל אישור למה שכבר נבנה.
תהליך של הכשרת חריגות בנייה מחייב בדיקה האם המצב הקיים יכול להתאים להוראות התכנון החלות על הנכס.
יש לבדוק זכויות בנייה, קווי בניין, תוכניות רלוונטיות ונתונים נוספים.
ייתכנו מקרים שבהם ניתן לקדם הסדרה של המצב הקיים, מקרים שבהם יהיה צורך לבצע התאמות ומקרים שבהם לא ניתן יהיה לאשר את התוספת כפי שנבנתה.
החריגה יכולה להשפיע גם על שיפוץ עתידי
הנושא אינו רלוונטי רק למכירה.
גם אדם שמבקש להוסיף ממ"ד, להרחיב את הבית או לבצע שינוי שמצריך היתר עלול לגלות שבמסגרת הבקשה החדשה צריך להתייחס גם למצב הקיים.
לכן, אם ידוע על שינויים שבוצעו בעבר ללא בדיקה מסודרת, כדאי לברר אותם עוד לפני שמשקיעים בתכנון החדש.
לא כל שינוי נראה דרמטי
חריגת בנייה אינה חייבת להיות קומה נוספת.
גם סגירת מרפסת, שינוי משמעותי בחזית, הרחבה של חדר או הפיכת שטח מסוים לשימוש אחר עשויים להיות רלוונטיים.
לכן לא נכון להחליט לפי העין אם "זה משהו קטן".
השאלה החשובה היא מה מופיע במסמכים המאושרים ומה קיים בפועל.
מידע מוקדם מאפשר לקבל החלטות
גילוי חריגה רגע לפני חתימה על עסקה יכול לייצר לחץ גדול. גילוי אותה חריגה חודשים קודם מאפשר לבעל הנכס לבדוק את האפשרויות ולהבין כיצד להתקדם.
זו בדיוק הסיבה שבדיקה מוקדמת חשובה.
אין צורך להיכנס מיד לפאניקה, אך גם לא כדאי להתעלם. הדרך הנכונה היא להבין את הנתונים, לבדוק האם ניתן להסדיר את המצב ולקבל החלטות על בסיס מידע ולא על בסיס הנחות.
